L'état d'un bien se mesure à l'occasion d'un examen approfondi. Ce contrôle s'appuie sur les différents diagnostics immobiliers qui accompagnent une transaction ou une location. Ils permettent d'établir un bilan reposant sur l'étude des caractéristiques du bâti.
Qu'il s'agisse de vérifier les branchements avec les réseaux gaz, électricité, assainissement ou de mesurer la présence de substances dangereuses avec la recherche d'amiante ou de plomb, et même d'anticiper l'exposition aux menaces naturelles et technologiques avec l'état des risques, le bien profite d'une attention particulière. S'ajoutent des investigations poussées qui permettent de bien mesurer la capacité du logement à résister aux assauts du froid et du chaud.
Avec le diagnostic de performance énergétique (DPE), le propriétaire d'une maison ou d'un appartement peut apprécier les qualités de son bien en matière d'isolation des parois, de consommation d'énergie, de rejets de CO2. Autant d'éléments qui participent à la détermination du capital santé d'un bien immobilier au plan énergétique. Pour preuve, les lettres A à G qui servent à établir la classe énergie. Elles conditionnent fortement la valeur du bien sur le marché. Encore plus impactant, elles fixent le sort d'un logement qui se montre trop énergivore en lui fermant les portes de la location dès lors qu'il affiche un DPE de niveau G, par exemple.
Dans cette situation, il importe d'identifier les différents diagnostics et de trouver les remèdes pour donner les moyens à un bien d'évoluer. Découvrons quelques traitements pour booster l'état d'une construction ou d'un logement et lui procurer la possibilité de mieux rayonner en termes de confort et de rapport !
L'exploration Examen des diagnostics
Peu de risque d'être en présence d'un bien qui masquerait des problèmes majeurs lorsque vous êtes acquéreur ou locataire ! En effet, le notaire établit un examen complet avant de signer le compromis de vente ou le bail de location. Il s'agit du Dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe l'ensemble des contrôles à effectuer pour négocier ou louer un logement.
De toute évidence, les différents diagnostics immobiliers servent à apprécier la qualité d'un bien dans des domaines sensibles. Au niveau de leur consommation, puisque le DPE (diagnostic de performance énergétique) s'impose dès la mise en vente. Rappelons qu'il se traduit par l'attribution d'une lettre allant de A à G.
Si les habitations sobres en énergie se situent dans les catégories de A à D, les lettres F et G soulignent leur caractère énergivore, correspondant au statut de passoire thermique. À ce titre, précisons que les logements classés "G" se trouvent interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.
Les contrôles visent aussi à rechercher des matières nocives pour les occupants qui pourraient se trouver dans les logements. À ce titre, le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) et l'état d'amiante visent à identifier les éventuelles présences de ces substances dans nos habitations.
Moins nocifs pour les occupants, les termites se montrent néanmoins dévastateurs pour les charpentes des constructions. Raison pour laquelle un diagnostic vise aussi à les repérer.
Certains réseaux se voient également soumis à une inspection pour éviter des risques majeurs lors de l'utilisation de la maison. Il s'agit de vérifier l'état de l'installation intérieure de gaz, de l'installation d'électricité et du dispositif d'assainissement non collectif.
Pouvant être impactée par quelques menaces naturelles, la propriété fait aussi l'objet d'un état des risques. Ce rapport s'intéresse au caractère sismique, à la présence de radon, au recul du trait de côte, à l'état de catastrophe naturelle et à l'obligation de débroussaillement.
Enfin, pas question de faire la sourde oreille si le bien se trouve à proximité d'un aéroport. Il s'agit de présenter un état des nuisances sonores aériennes lors de la vente d'immeuble d'habitation (maison ou appartement) et de terrain constructible.
Pour connaître la portée et la durée de ces diagnostics selon qu'il s'agit d'une transaction ou d'une location, il convient de se reporter au tableau ci-contre.
La prévention Gains en performance énergétique
Tous les logements n'affichent pas une forme olympique au plan énergétique. Cependant, vous ne risquez pas de découvrir ces petites ou grosses faiblesses par surprise ! Tous les biens classés " E " lors de la réalisation du DPE doivent faire l'objet d'un audit énergétique pour leur mise en vente, depuis le 1er janvier 2025. Ils rejoignent les logements arborant la lettre " F " ou " G " qui se soumettaient déjà à cette obligation.
L'audit énergétique sert à examiner un logement au niveau de son isolation, de son mode de chauffage, de sa ventilation, de la production d'eau chaude… Autant de solutions identifiées pour le rendre plus performant, qu'il s'agisse de petits ajustements ou de travaux plus importants.
En plus de proposer des axes d'amélioration en matière d'isolation des murs et de la toiture, l'audit énergétique peut s'accompagner de scénarios de travaux visant :
- à assurer une température constante entre 18 et 20 °C tout au long de l'année ;
- à gagner au minimum 2 classes au DPE afin d'atteindre le niveau C.
S'il faut engager des travaux d'envergure dans le logement, les propriétaires peuvent solliciter un bon interlocuteur avec " Mon Accompagnateur Rénov' ". Il s'agit d'un tiers qui assiste les ménages dans la mise en œuvre de leur chantier de rénovation énergétique. Autant de conseils pour identifier le bon scénario de travaux, mobiliser les aides financières - notamment MaPrimeRénov' - contacter des artisans labellisés RGE…
Preuve de son vaste champ de compétences, le recours à " Mon Accompagnateur Rénov' " devient obligatoire depuis le 1er janvier 2025 dans certaines situations. Les propriétaires de logements classés F et G peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' pour engager des travaux permettant de gagner en classe énergie, et d'atteindre le niveau D voire C. Une sortie du statut de " logement indécent " qui autorise ces biens à revenir sur le marché de la location.
Des informations Points caractéristiques
Pour un bon panoramique de l'état de santé d'un bien, rien de tel que la consultation du carnet d'information du logement (CIL). Instauré depuis le 1er janvier 2023, ce document donne une vision exhaustive des travaux de rénovation énergétique réalisés ou programmés. Ce nouveau dispositif concerne les propriétaires de logements neufs ou existants, et doit être transmis au nouveau détenteur à l'occasion d'une transaction.
Destiné à décrire les travaux réalisés, le carnet d'information du logement mentionne la nature du matériau isolant utilisé (marque et référence), les caractéristiques thermiques affichées (résistance thermique, la conductivité thermique générée (épaisseur) et la surface de pose déployée. S'ajoute la référence aux notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des systèmes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.
Enfin, il englobe aussi les documents attestant de la performance énergétique du logement et des moyens mis en œuvre pour l'améliorer si des travaux ont été réalisés.
Établi par le propriétaire du logement, le CIL s'appuie sur les informations transmises par le professionnel qui a réalisé les travaux de rénovation. En cas de vente du bien, le propriétaire doit remettre le CIL à l'acquéreur, au plus tard lors de la signature de l'acte authentique.
DIFFÉRENTS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
| DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES | VALIDITÉ | TYPE DE TRANSACTION |
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | 10 ans (sauf en cas de travaux) | Vente et location |
| Diagnostic amiante | Illimité (si absence d'amiante) | Vente (pour immeubles construits avant 1997) |
| Diagnostic plomb (CREP) | 1 an (vente) / 6 ans (location) | Vente (avant 1949) et location |
| Diagnostic termites | 6 mois | Vente (dans les zones à risque) |
| Diagnostic gaz | 3 ans (installation de plus de 15 ans |
Moins de 6 ans à la date de signature du bail de location |
| Diagnostic électricité | 3 ans (installation de plus de 15 ans |
Moins de 6 ans à la date de signature du bail de location |
| Diagnostic assainissement | 3 ans | Vente |
| État des risques et pollutions (ERP) | 6 mois | Vente et location |
| Diagnostic bruit | 6 mois | Vente ou location (zones exposées au bruit des aéroports) |